Het gaat hierbij o.m. om onderhoudscontracten (liften, brandblussers), of om overeenkomsten inzake herstellingen (dak, aannemingswerken). VME’s worden vaak geconfronteerd met contracten met een soms abnormaal lange duur, die ook vaak voorzien in een verlenging met eenzelfde buitensporige duur.

Het economisch recht bevat twee regelingen omtrent onrechtmatige bedingen, namelijk één voor overeenkomsten tussen consumenten en ondernemingen, en één voor overeenkomsten tussen ondernemingen onderling, maar geen van beiden vond toepassing op de VME. Tot op heden waren VME’s dus enkel tegen onrechtmatige bedingen beschermd door het algemeen verbod uit het burgerlijk wetboek. Dit is echter minder diep uitgewerkt en minder streng gesanctioneerd dan dat uit het economisch recht. Voortaan valt iedere VME, afhankelijk van de bestemming van de mede-eigendommen, onder één van deze twee.

CIB haalt hiermee een belangrijke slag thuis voor de VME en haar syndicus.

Hoedanigheid van de VME speelde parten

In het kader van de onrechtmatige bedingen speelde de hoedanigheid van de VME haar parten. Een VME is een rechtspersoon naar privaat recht. Maar, een VME vervult geen economische activiteit en streeft geen economisch doel na.

Die combinatie geeft de VME een bijzondere positie in het Wetboek Economisch Recht. Het WER bevat zowel een enge als een ruime definitie van een ‘onderneming’.

1. De ruime definitie waarbij elke rechtspersoon als onderneming wordt aanzien; en
2. De enge definitie waarbij alleen rechtspersonen die een economisch doel nastreven als onderneming gelden.

De VME beantwoordt aan de brede definitie maar niet aan de enge. De specifieke aard van de VME zorgt er immers voor dat zij onder geen van beide regelingen omtrent onrechtmatige bedingen viel.

Verbod op onrechtmatige bedingen voor de VME

Voor de toepassing van de onrechtmatige bedingenleer op de VME’s heeft de wetgever niet gekozen voor een eigen sui generis regeling maar heeft ze zich gealigneerd op de toepassing van de  beschermingsregels inzake onrechtmatige bedingen uit het boek 6 van het WER op de VME’s.

Daarbij wordt een onderscheid gemaakt:

• Als 75% of meer van de aandelen in de gemeenschappelijke delen zijn toebedeeld aan kavels die geen professionele bestemming kunnen hebben overeenkomstig de statuten van de mede-eigendom, dan is de onrechtmatige bedingenleer voor consumenten van toepassing.

• Als meer dan 25% van de aandelen in de gemeenschappelijke delen zijn toebedeeld aan kavels die een professionele bestemming kunnen hebben overeenkomstig de statuten van de mede-eigendom, dan is de onrechtmatige bedingenleer voor ondernemingen van toepassing.

Inhoud van het verbod onrechtmatige bedingen

De basisprincipes van beide onrechtmatige bedingleren zijn dezelfde. Elk onrechtmatig beding is verboden en nietig. De overeenkomst zelf blijft evenwel bindend voor de partijen indien ze zonder de onrechtmatige bedingen kan voortbestaan.

Als onrechtmatig geldt ieder beding dat, alleen of in samenhang met één of meer andere bedingen, een kennelijk onevenwicht schept tussen de rechten en plichten van de partijen.

Hier zit een eerste belangrijk verschil met de regeling uit het BW. Aldaar is een dergelijk beding immers slechts nietig als partijen er niet werkelijk konden over onderhandelen. In de onrechtmatige bedingenleer in het economisch recht is deze vereiste niet aanwezig.

Daarnaast bevatten beide regelengehelen een lijst van bedingen die sowieso onrechtmatig zijn.  In het geval van de consumentenregeling zijn dit er drieëndertig, in het geval van de ondernemingsregeling vijf. De onrechtmatige bedingenleer voor ondernemingen bevat ook een lijst van acht bedingen die worden vermoed onrechtmatig te zijn, tot tegenbewijs.

Bijzonder interessant is dat beide regelengehelen ook bepalingen bevatten omtrent automatische verlengingen van overeenkomsten van bepaalde duur. Denk aan onderhoudscontracten van erg lange duur.

De onrechtmatige bedingenleer voor ondernemingen bevat de regel dat ook overeenkomsten van bepaalde duur eenzijdig moeten kunnen worden opgezegd met een redelijke opzegtermijn. Deze letterlijke lezing vindt steun in de voorbereidende werken, al wordt in de rechtsleer getemperd tot die situaties waarin de duur van de overeenkomst geen kernbeding is.

Meer onbetwistbaar houdt zij eveneens in dat de VME de overeenkomst gedurende een redelijke termijn voorafgaand aan de verlenging moet kunnen opzeggen, gekoppeld aan de regel dat onredelijk lange verlengingen of onvoldoende duidelijke verlengingsbedingen onrechtmatig zijn.

Wanneer het consumentenrecht toepassing vindt kan de VME een dienstenovereenkomst van bepaalde duur voortaan na de stilzwijgende verlenging op elk ogenblik zonder vergoeding opzeggen met inachtneming van een overeengekomen opzeggingstermijn, die maximum twee maanden mag bedragen.

Inwerkingtreding

Deze aanpassing wordt van kracht 10 dagen na de publicatie van het wijzigingsbesluit in het Belgisch Staatsblad. We volgen dit op en berichten nog over de precieze datum.